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觀察中國的專家們開始估算,一旦該國熾熱的房地產市場轉向,銀行面臨的影響會有多大。

星展唯高達香港測算,若房價下跌 30%,便有可能導致銀行貸款總額的 4%,也就是 4.1 萬億元人民幣(6150 億美元)變成不良貸款。德國商業銀行則表示,這種幅度的下跌可能引發 4 萬億元人民幣的債務違約。太平洋投資管理公司(Pimco)預計,鑒於來自房地產行業的風險,不良貸款率未來幾年將由目前的 1.75% 最高達到 6%。

雖然在這種情形下,銀行業的損失與 2008 年金融危機後美國高達 1.3 萬億美元的損失仍相形見絀,但 經濟學家們越來越多地預期會出現對銀行系統的救助,從而可能動搖股市,並推高政府的借貸成本。中國央行研究局首席經濟學家馬駿早些時候接受《第一財經》專訪時稱,在房桃園民間貸款地產領域當中還是需要采取很多措施抑制泡沫過度的成長。深圳的房價在一年裡大漲了 60%。

「近年來中國住宅價格的上漲,尤其是今年,令人感到擔憂,」Pimco 常駐新加坡的新興市場基金經理 Roland Mieth 表示,「這種同比 30% 甚至更大的漲幅通常預示一種泡沫現象。」

德意志銀行在 9 月 28 日的報告中寫道,房地產可能會在 2018 年面臨嚴厲的調整,因為泡沫正在蔓延到更多的城市。而高盛集團 10 月 4 日發布報告稱:在房價「暴漲」之後,局面變得越來越脆弱。雖然房價大幅下跌並不是星展唯高達的基本情形假定,但如果放貸速度保持下去,風險將上升。

星展唯高達分析師陳姝瑾表示,房地產行業是中國銀行體系面臨的最大隱憂。如果房價下降很多,首先會影響房地產開發商貸款的質量,因為他們槓桿度最高;其次將影響按揭貸款。

據陳姝瑾估計,7% 的貸款流向了開發商,20% 則是住房按揭。彭博匯總的數據顯示,144 家上市房地產商債務總額中值相較利息、稅項、折舊及攤銷前盈利的比率由五年前的 4.9 倍躍升至 8.1 倍。

居民負債相對健康

儘管截至去年底,中國居民債務占國家經濟產出的比重從 2010 年的 28%躍升至創紀錄的 40.5%,但仍低於美國的 80%,南韓的 85%和日本的 66%。高盛報告稱,並不太擔心中國爆發「止贖危桃園民間貸款機」,因為購房者需要付出 20%到 30%的貸款首付,並且銀行對於房產擁有追索權。

太平洋投資管理公司的 Mieth 表示,相比 2008 年前的美國,中國房地產市場的槓桿和貸款複雜程度的有毒性要小很多,因為衍生產品相對缺乏。

違約的增加使得銀行不愿意借錢給企業,中國的按揭貸款餘額則在上半年勁增 31%,比總體貸款增幅高出三倍。向居民發放的貸款占 8 月份總體新增貸款的比重飆升至 71%,大大高於 1 月份時的 24%。

穆迪駐香港高級副總裁郭書岑表示,中國的銀行都非常積極地發放按揭貸款, 鑒於房價處於泡沫水平,這些貸款變得風險更大。

惠譽估計,中國銀行業對於房地產行業的風險敞口桃園民間貸款,包括表外項目貸款和利用房地產抵押的企業貸款,可能高達信貸總額的 60%。

惠譽駐香港的分析師 Grace Wu 表示,房價在壓力下一般會迅速下跌,當這種情況發生時,通常只有很少的成交,從而導致銀行很難收回如土地和房產之類抵押物的價值。

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分類:商業與財經 > 個人理財 2016年06月19日隨著大陸樓市持續火爆,一些購房者加杠杆“花樣百出”,在其背後,銀行資金成桃園民間貸款為重要推手。近日,記者以購房者身份致電多家銀行,發現“暗度陳倉”現象依然存在——表面以住房抵押形式為用戶提供消費貸、信用貸、經營貸,實則高額貸款流入了房地產。個別銀行甚至牽手贖樓公司,想辦法幫助投資者填補首套房貸款“缺口”,贖出房產證後再度抵押套現,增值部分用於再度購買房產。分析人士指出,這部分資金的推波助瀾正加速催生房地產泡沫,一旦樓市逆轉,銀行資金安全將面臨挑戰。  住房抵押消費貸流入樓市  前不久,華南地區某股份制銀行發佈的一則廣告引起廣泛關注。廣告明確表示該行個人房產抵押貸款可以二押,即目前房子即便還在按揭,也可貸出升值的部分。雖然銀行官方宣稱,此類貸款資金僅可作為生意經營、消費等使用,嚴禁用於房產資金墊付,然而記者採訪發現,實際情況與官方說法存在較大出入。  調查中,記者對上述銀行客戶經理明確表示,幾年前通過按揭在該行貸款購買了一套房產,目前房屋市值已經翻倍,希望通過加按套現支付另一套房子的首付。在得知貸款目的是付另一套房子首付後,該客戶經理仍然表示可貸出其中升值部分。即以經營貸名目申請,最高貸款額度為房屋評估淨值的七成,若以房子目前市值500萬元計算,減去此前欠下的一百多萬貸款最高可套現兩百萬元左右。該客戶經理稱,經營貸原則上不能用於購房,實際上由於銀行難以監控貸款流向,這種做法一般不會出現問題,為以防萬一,貸出去的錢最好轉到非本人帳戶使用。  不過,該銀行官方回應稱,“對相關信用貸款本行有嚴格的審批和風控流程,並嚴控貸款流向,禁止用於支付購房首付等國家禁止的用途。如有存在員工違規向客戶承諾的情況,一經查實,將嚴肅處理”。  隨後,記者又致電另一家上市股份制銀行,工作人員表示,如果是在該行做按揭,部分網點可做二押,以消費貸形式貸出,最高額度為評估淨值的七成,最長還款年限為十年,年利率為6.9%。該工作人員表示,消費貸一般用於購買大額消費品,原則上不用於房產資金墊付,“但錢到你手上,怎麼花就是你的事,銀行也管不著”。  如果說默許信用貸款流入房地產尚屬“初級版”,那麼另外一些銀行攜手貸款公司套現則是“進階版”。  同樣對於記者提出的二押需求,另一家總部位於北京的股份制銀行的某客戶經理直接給出解決方案:如果有穩定工作,可在該行以消費貸形式貸款,最高額度為評估淨值的6.5成;如果採用等額本金付款,最長年限為15年,年利率7.3%。但前提是,購房人需先跟貸款公司借錢把原先的住房貸款還了,拿到房產證再抵押才能獲得該行貸款。該客戶經理還表示,如果沒有足夠的錢還貸款,其可代為介紹貸款公司。這一做法,同樣得到另一家總部位於華南的股份制銀行客戶經理大力推薦。  加碼房貸推高樓市杠杆  某房地產研究機構人士向記者透露,對於貸出去的錢,理論上銀行會要求貸款者提供票據以檢查資金流向,但實際操作中很少有銀行會檢查。即使銀行下定決心去查,要把這些錢款的去向完全監管到位本身具有很大難度。此外,部分銀行信貸人員雖然對客戶的資金用途心知肚明,但為了業績仍會選擇睜一隻眼,閉一隻眼,有些甚至會幫客戶包裝,以通過銀行的風控系統的評估。  通過這種方式,銀行、貸款公司、購房者聯手助推了住房杠杆。房地產業內人士還透露,目前很多仲介機構都有下屬的擔保公司,能夠為購房者提供首付貸或短期資金用於償還住房貸款,這些擔保公司與銀行機構存在千絲萬縷的關係。  央行最近公佈的信貸資料顯示,近幾個月,按揭貸款可謂“一枝獨秀”、“百廢房興”。某股份制銀行內部人士表示,“資產荒”的陰影下,銀行資金沒有更好的投向,投向國企資金雖然安全但利率相對較低,投向中小企業又唯恐不良率攀升。相較而言,個人住房按揭貸款是一個相對優質的選擇。未來,各銀行將持續在房貸領域發力。“但不能忽視的是,部分銀行為了搶奪房貸的市場份額,在貸款發放上確實比較激進,甚至不惜違反政策明文規定,變相加高了購房杠杆,加速催生房地產泡沫。”  Q房網新房事業部研究總監韋謝表示,開發貸款和購房貸款的同比增幅從去年9月份開始出現剪刀差,二者背離程度日益擴大。這說明房地產開發企業正在去杠杆,降低開發貸款增加的幅度,平抑財務成本;而居民正在不斷加大杠杆進入樓市,而且愈演愈烈。這其中的風險也是若隱若現。  2012年以來,居民購房杠杆率也在持續上升。韋謝指出,這個杠杆率是以居民戶每年新增中長期人民幣貸款(主要是房貸)的累計值與全國商品住房的累計銷售額的比值計算的。到2016年7月,杠杆率已經到達0.63。可以大致判斷,全國範圍內,購房的平均首付已經低至不到五成。  高杠杆聚集高風險  多位業內人士認為,一些銀行不惜違反監管明文規定推出種種高杠杆類產品,正契合還未“上車”的投資者極度恐慌的心理,不斷尋找各種加杠杆途徑,加速擁抱房地產。  加杠杆買房最簡單粗暴的結果就是能帶來大量資金周轉。某業內人士給記者算了一筆賬,比如,二押批下來100萬,按20年還款,每月大約需還款7000元。真正用來湊房子首付的可能只有80萬左右,留下20萬用以支付二押本息,可以支撐20個月左右。然而根據一線城市的樓市行情,20個月房價若實現較大增值,屆時貸款者將得以順利套現。  韋謝認為,即使從資產避險的想法出發,房地產也是一個較好的選擇。“廣義貨幣供應量(M2)7月稍稍回落到10.2%,8月隨即回檔至11.4%。可見貨幣寬鬆的趨勢並未發生實質性變化,貨幣價值必然會持續被稀釋。在這種經濟背景下,居民就會有針對財產的避險需求,會主動撬動杠杆購房。”  近日,上海銀監局下發相關規定,表示將進一步規範銀行業金融機構與房地產仲介機構業務的合作管理。對於有給購房者提供或參與首付款或尾款等融資、曾製造或參與制造假按揭等5項違規行為的房地產仲介機構,立即終止與其合作關係,將其列入黑名單報送上海市同業公會。  業內人士評價,該項通知的出臺體現了監管部門對於樓市高杠杆的擔憂。就個人住房抵押貸款而言,首付款所能給予金融機構的安全邊際是以住宅價格不發生明顯變動為前提。如果房地產市場價格出現大幅下滑,將會觸發銀行大規模處置住宅抵押物。即使不發生銀行大規模處置住宅抵押物,住宅不動產名義價值下降,也會抑制借款人家庭的消費,影響到宏觀總需求。  中航證券分析師符暘認為,銀行敢於為投資者高杠杆購房大開綠燈,是基於對未來房價長期走高趨勢不變的判斷。短期內,房貸仍是銀行比較優質的資產,目前購房者大多具備一定經濟實力,但長此以往,一旦政策上出現變化,樓市聞風而動,會導致銀行機構出現較大風險。  深圳中原地產研究中心負責人表示,樓市持續加杠杆,會導致越來越多的貨幣資源集中流入樓市,推高房地產市場的成交量和價格。“任何一個市場都無法只增不降,一旦房價下跌,高杠杆的房產將大幅縮水,不少購房者將面臨繼續還貸的資金壓力甚至放棄還貸,進而引發金融風險。美國次貸危機即是高杠杆作用的例證。
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